当前市场对政策的模糊性产生了不确定感，给市场带来了一种“挤牙膏”式的感觉。试探性政策难以增强市场信心。

吕颖雅/发自广州

广州楼市4~5月销售数据平平，购房者普遍持观望态度。然而，土地市场开始回暖，并且部分区域采取了放开限购政策的措施刺激楼市。针对这些现象，中房君专访 广州市房地产协会副会长、广州中地行房产代理有限公司董事长徐建平 ，对当前广州楼市面临的困境进行了深入探讨，并分析了广州下半年楼市走势。

(资料图片)

谈宏观楼市

明确政策刺激需求，政策实时性与市场信心关联

随着经济和房地产相关数据的不断涌现，购房者对房地产行业的信心受到了影响。房地产销售更是面临着一系列挑战，政策调整与市场信心的恢复备受关注。

徐建平表示，在当前政府大力促进经济高质量发展的浪潮中，尽管政府支持房地产行业的意图在暗流涌动，但由于政策协调性不足，支持力度不够。针对当前形势，政府需要采取更多政策措施来支持房地产市场。 徐建平提出了几点建议，包括对土地款实施更加灵活的分期付款方式，以减轻开发商的土地成本压力；在土地出让过程中降低价格，增加开发商的利润空间。此外，他主张适度放松限购和贷款政策，以刺激房地产市场刚性及改善性消费。

徐建平提到了今年年初的广东省高质量发展大会给市场带来了信心。然而，从3月份开始逐步下降的数据显示经济增长正在放缓，人们对价格变得更加敏感，特别是对房地产作为主要家庭资产之一的认识不深，这导致购房者更加谨慎。尽管中心城区的市场依然活跃，但整体市场成交呈现下降的趋势。

在政策层面上，政府已经采取了一些措施以促进高质量发展。然而，这些政策的实施并没有激发企业的积极性，特别是在贷款方面。企业对贷款持谨慎态度，因为他们对未来盈利前景感到不确定，而购房者更倾向于提前偿还房贷以减少利息支出，这进一步影响了房地产市场的信心。

另一方面，徐建平认为， 当前市场对政策的模糊性产生了不确定感，给市场带来了一种“挤牙膏”式的感觉。试探性政策难以增强市场信心。 因此，徐建平呼吁政府采取明确的政策措施，引进更多人才到大湾区，改善消费金融政策，并提供购房贷款优惠政策等一系列措施，以刺激市场需求并增强市场信心。

此外，徐建平强调， 政策的实时性和决策性对于房地产销售的推动至关重要 。他进一步指出，如果南沙能够在高质量发展大会召开后适时推出明确的各类人才购房政策，南沙楼市的去化效果将会进一步提升。

谈广州楼市走势

刚需看交通和产业，改善看区位和产品

今年年初，广州楼市经历了一波反弹，但从3月中旬开始，市场逐渐趋于下行。徐建平认为，这反映了经济疲软对人们消费和固定资产投资的影响。许多家庭的收入和经济状况也在下降，这是无法避免的现象。

然而，近期广州土地市场出现了四宗摇号地块，土地市场有回暖的迹象。对此，徐建平认为不宜过度乐观。“目前市场需求依然存在，土地市场的活跃度也逐渐提升。然而，在广州的土地市场中，央企和国企仍然是主要的拿地主体。虽然个别民营企业如龙湖、美的等也有参与，但总体而言， 民企在土地市场中面临积极性和资金实力受限的问题。尽管有一些地块条件较好，但由于参与其中的民企数量有限，这并不能代表整个市场的状况。 ”徐建平称。

谈到广州中心区楼市全面高端化的问题，徐建平指出高端产品主要集中在资源丰富的板块，如天河、海珠的临江板块，因江景稀缺而房价较高。这种趋势受到三个因素的影响：土地购买时间是首要因素，2015年前购买的土地利润空间更大，而后期购买的市中心土地价格较高，开发商必须高端化产品才能获得利润；改善性需求释放推动市场向高端化发展；市场宣传和信息不对称，导致媒体关注较高价格项目，而低价或二手楼盘的报道较少。

徐建平在采访中分享了一些对购房者的建议。他指出， 对于刚需购房者来说，交通因素至关重要 。选择位于轨道交通沿线的房产可以节省时间并获得更好的居住空间。此外，他还提到 选择沿着产业带发展的区域也是明智之选 ，例如白云、天河和黄埔地铁盘。

对于改善需求的买家而言，区位和产品很重要，现在是合适的入市时机 。徐建平建议 投资者采取长期投资策略 ，选择城市核心板块和拥有丰富景观资源产品，而不是追求短期炒卖。然而，目前新房的租售比较低，投资价值有限。因此，购买二手房成为不错的选择，尤其是在越秀区，一些具备学区优势的二手房备受吸引。教育资源是难以复制和培养的稀缺资源，而学区房能够享受到这些优势，可以提供稳定的投资回报。

谈到去年广州常住人口下降7.65万人，以及出生人口数据不如预期，引发对未来房地产市场承接能力的担忧。徐建平表示，当下的常住人口下降是三年来疫情积累的一个反映，而人口流入会随时间而增加。只要城市经济保持良好发展，人口流入是正常主流现象。

“广州作为粤港大湾区的核心引擎城市之一，具有吸引力的人才、资金和资本，将维持长期的人口流入。实际上，人口流入是以就业为前提的。留下的人多半是有一定经济实力的人士， 随着经济能力的增强，他们对置业的需求也会增加，市场活跃度将逐步恢复 。”徐建平称。

谈项目

美林湖、凯德山海连城等项目优势

在采访的最后，徐建平也提到中地行目前代理的几个项目，包括美林湖、凯德山海连城、珠实嘉悦湾，广开云汇和山水合悦。

其中，徐建平特别提到了连续4年成为广州北销冠的 美林湖 ，项目位于广清接合片核心区，毗邻广清产业园和清远长隆，能够承接广清一体化的置业需求，同时还具备较高的性价比优势。随着九年一贯制公立名校广大附中美林湖学校开学，以及周边产业的良好发展和交通改善，预计会吸引更多不同区域的购房者。

凯德山海连城 位于番禺莲花湾板块，拥有三公园环绕以及莲花山、狮子洋一线海景等稀缺景观资源。随着新化快速路全线通车，该区域的交通将会大幅改善，快速直达琶洲和天河，并且拥有广东仲元中学九年一贯制学校，是广州最近市区的一手刚需海景房。

珠实嘉悦湾 位于环市西商圈，是广州老城的全新盘，适合想要留在市中心生活的人，地铁、学校、商业等配套齐全，户型实用率高，适合二孩改善家庭。

山水合悦 由央企信达接手后，产品实力得到进一步加强。项目位于广州东部陈家林风景区，为1.14低密墅区，产品有洋房和纯别墅，拥有3.6万㎡私家山体公园，具有相当高性价比。

而 广开云汇 位于科学城，是该区域档次最高的商办产品，200米高度的地标综合体，目前正在内部登记，首推的复式公寓适合自用和投资。

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